北京治疗白癜风哪儿最好 http://wapyyk.39.net/bj/zhuanke/89ac7.html装修是否经出租人同意，装修物处理方式大不同
作者
马亚论指导律师
戚谦
马亚论
河南成务律师事务所实习
律师
承租人在承租办公楼及商铺后往往会对房屋进行装饰装修，因装饰装修费用较高，房屋租赁合同一旦无效、期满或被解除，装饰装修物不能如期使用，如处理不当，承租人将遭受巨大损失。
但是，装饰装修物的处理往往被租赁合同所忽视，致使实务中出现了大量争议。
本文按装修装饰是否经出租人同意两种情形，根据相关法律规定及裁判实例，以图表的形式，带您了解在租赁合同无效、合同解除、租赁期满等不同的情形下装饰装修物的处理方法。
看图前，先来介绍一下两个基本概念，更便于理解。
“形成附和物”，指虽然尚能与原物分辨，但无法分离或分离后会大大降低价值的装饰装修物，如壁纸，地板等。“未形成附和物”是指可与原物分离且不会降低价值的装饰装修物，如桌椅等。
一、承租人经出租人同意装饰装修
（一）装修物未形成附和物，出租人不同意利用，有权要求承租人拆除。
1.合同无效时，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可要求承租人拆除。
案例1秦兰、于雷等与梁民房屋租赁合同纠纷一案[江苏省高级人民法院()苏审二民申字第号民事裁定书]
本案中，厂房始终未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。江苏高院认为，“铁门属于未形成附和的装修物，梁子民（出租人）不同意利用，应予以拆除”，一、二审法院的判决符合法律规定，并无不当。
2.租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状
案例2安龙公司、陈娇彩等与蒋建*房屋租赁合同纠纷一案[安徽省高级人民法院()皖民终号民事判决书]
本案中，因安龙公司仅同意利用剩余租赁期内形成附合的装饰装修物，故对未形成附合的装饰装修物。安徽省高院认为，对未形成附合的装饰装修物，根据法律规定，由陈娇彩、毛国庆自行拆除，自行处理。
综上，由于此时装饰装修物未形成附和物，可在不毁损价值的情况下与原物分离并可继续使用，因此法律规定较为简单，给当事人留下了较大选择空间。
（二）装修物已形成附和物
1.合同无效时，出租人可折价利用；否则按各自过错分担损失
案例3朱勇、梁花租赁合同纠纷一案[广西壮族自治区高级人民法院()桂民申号民事裁定书]
广西高院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据法律规定，朱其勇与梁海花订立的《房屋租赁合同》为无效合同，且承租人梁花对涉案房屋进行装饰装修是经过出租人朱勇同意的。出租人在承租人未到场的情况下，将租赁场地内的经营设施、设备拆除，将涉案房屋另行出租给他人并利用了承租人的装饰装修，获取了租金收益。一、二审法院认定出租人朱勇同意利用梁花的装饰装修物，并参照评估结论判决出租人赔偿承租人装饰装修损失，并无不当。
2.合同期满时，除当事人另有约定外，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。
案例4万鸣声与仪征市化工总厂租赁合同纠纷一案[江苏省高级人民法院()苏民再7号再审判决书]
江苏高院认为，即使万鸣声（承租人）能够证明（装饰装修）已取得仪化总厂（出租人）同意，因租赁期限已满，万鸣声也无权要求仪化总厂补偿已附合的装饰装修费用。
3.合同解除时，除当事人另有约定外，视违约人不同而不同。
在违约人应承担损失赔偿责任的原则下，法律同时规定了公平责任，且本着物尽其用的态度，允许出租人折价利用装饰装修物。
具体分以下四种具体情况：
（1）出租人违约，承租人可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
（2）承租人违约，承租人不可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（3）双方违约，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（4）不可归责于双方，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
案例5新金陵公司与润轻公司租赁合同纠纷一案[最高人民法院()民申字第号民事裁定书]
最高法院认为，因*府拆迁，导致双方的租赁合同履行不能，故双方对合同的解除均没有责任。鉴于此，出租人润轻公司应当就剩余租赁期内的各项装饰装修残值损失给予承租人新金陵公司适当补偿。
二、承租人未经出租人同意装饰装修
此时，装饰装修费用由承租人负担，出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
案例6大花苑公司、中华函授学校伊犁分房屋租赁合同纠纷一案[最高人民法院()民申字第号民事裁定书]
最高法院认为，本案中，大花苑公司（承租人）未能提供充分有效的证据证明当时业经中华函授学校（出租人）同意装修的情况下，依照法律规定应确认由大花苑公司自己负担（装饰装修费用）。
综上所述，由于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定了不同情形下装饰装修物的处理方式，所以实务中，相似案情裁判结果并无较大差异。但具体到个案，因案情不同，损失如何确定，承租人和出租人的过错程度如何裁量，都会有所不同，此文并未详尽。
租赁房屋装饰装修物的处理，与承租人装饰装修是否经出租人同意而密切相关，并且与是否形成附和物，以及合同是无效、解除或期满而不同。
总体上，出租人处于优势地位，在无过错的情况下，出租人若不想利用承租人的装饰装修物，可要求承租人恢复原状，出租人本身并无损失，仅在双方均无过错导致合同解除时需承担公平责任。
而承租人则不同，其不仅要经过出租人的同意才能装饰装修，且即使经出租人同意也需在其不折价利用时，承担恢复原状的责任。因此，承租人在租赁合同中更要注意关于装饰装修物处理的约定。
成务律师给承租人三点建议：首先，承租人可根据租期确定装饰装修的精简程度，避免支出不必要的装饰装修费用；其次，承租人可与出租人事先约定，合同不能继续履行时，形成附合物的部分由出租人折价利用，以减少损失；最后，承租人在装饰装修时，一定要保存好相关票据，这些支出在后期发生纠纷时，是确定相关损失的重要依据。
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